Сколько стоит квартира: методы оценки недвижимости

Оценка квартиры в Москве бесплатно! — узнайте на что вы можете рассчитывать при продаже!

Существует три метода оценки квартиры: сравнительный, затратный и доходный.

Сколько стоит квартира: превью1. Сравнительный метод (его чаще всего применяют риэлторы в агентствах недвижимости) состоит в сравнении данного объекта с аналогами. Т.е. берут похожие квартиры, смотрят, за сколько они продаются, – и получают цену нашего объекта. Технология хорошо применима, когда на рынке в большом количестве присутствуют объекты-аналоги. Тогда есть возможность выявлять средние тенденции. Этот подход – один из самых распространенных для оценки городских квартир эконом и бизнес-класса. Этот метод не работает, если аналогов вашему объекту на рынке нет и сравнивать его не с чем.

2. Затратный метод основан на том, что мы как бы прикидываем, во сколько бы нам обошлось возведение аналогичного объекта. Учитывается стоимость стройматериалов, зарплата строителей, расходы на транспорт, налоги и т.д. Способ достаточно удобен при оценке отдельно стоящих домов, причем относительно новых, для оценки загородной недвижимости, опять же недавно построенной. Для квартир – вряд ли. Дело в том, что, к примеру, панельные хрущевки сегодня не строятся (и вряд ли будут строиться еще когда-нибудь).

3. Доходный метод. Он очень похож на сравнительный, только сопоставляются здесь не цены продажи, а те доходы, которые данные объекты смогут приносить. Для коммерческой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду, это просто и логично. Ведь собственнику, откровенно говоря, не так важно, сколько его объект стоит, – гораздо важнее, какой доход он способен принести.

Это что касается рыночной стоимости недвижимости. Есть еще оценка «по БТИ». Цифры, приведенные в документах БТИ, очень далеки от рыночной стоимости объекта. Дело в том, что БТИ в своей работе использует как раз затратный метод: за основу берется себестоимость на момент строительства. Потом эти цифры корректируются особыми коэффициентами – повышающими (инфляция) и понижающими (естественный износ здания). Оценка БТИ является, мягко говоря, заниженной. Зачем тогда нужна такая оценка? Ответ: БТИ – государственное учреждение, и полученные от него цифры используются государством для собственных нужд. Прежде всего, для определения налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество. Также до начала 2006 года, когда был отменен налог на наследование, цифры БТИ использовались для определения стоимости наследуемого имущества. В тех случаях, когда государство изымает у владельцев их собственность для каких-то своих нужд, компенсация им выплачивается опять-таки на основе оценки БТИ. Напомним, что в перспективе предстоит реформа системы налогообложения собственности. Налоги возрастут, их размер будет рассчитываться от рыночной стоимости объекта.

На рынке недвижимости квартиры оцениваются по рыночной стоимости. К услугам профессиональных оценщиков квартиры здесь прибегают редко, ведь цена на рынке – предмет соглашения сторон.

В каких случаях приходится обращаться к профессиональным оценщикам квартиры? При получении ипотечного кредита, например. Принимая в залог имущество, банку необходимо знать, сколько это имущество стоит. Документ об оценке является при ипотеке обязательным – соответствующее требование содержится в законе. Банки и требуют такой отчет.

Другая достаточно частая ситуация, когда обращение к оценщикам необходимо – всевозможные дележи имущества, случающиеся при наследовании, бракоразводных процессах и прочих подобных обстоятельствах. Суды вообще доверяют только документам и надлежащим образом оформленный отчет об оценке как раз является таковым. Важный момент, что оценщики могут определить цену недвижимости не только «на сегодня», но и на любой момент в прошлом – это бывает нужным, когда стороны пытаются выяснить в суде, кто сколько заплатил за квартиру, купленную давно.

Наверх



Главная | Купить квартиру в Москве | Продать квартиру в Москве | Оценка квартиры в Москве | Обмен квартир в Москве | Срочный выкуп квартир | Контакты