Технология покупки квартиры

Купите квартиру в Москве на самых выгодных условиях!

iCAI385KXСреди обывателей традиционно бытует мнение, что квартиру можно купить самому, достаточно проанализировать все объявления и найти подходящий вариант. Мы приоткроем завесу тайны над процессом покупки недвижимости и расскажем, как он происходит поэтапно.

1. Поиск подходящего варианта

Допустим, у Вас есть определенная сумма, за которую Вы готовы приобрести квартиру. Понятно, что эта сумма будет загонять Вас в определенные рамки (чаще всего эта сумма ограничена, мы не будем рассматривать вариант, когда деньги есть на любое желание). Таким образом, Вы уже определились с районом расположения, площадью жилья и количеством комнат. Как найти то, что Вам нужно? Существуют различные интернет-базы, а также специализированные рекламные издания, таких как "Из рук в руки", «Недвижимость и Цены» и другие, просматривать которые необходимо в течение некоторого времени (бывает несколько недель, бывает, что и месяц) в поисках подходящего варианта. Выбрав понравившиеся варианты, Вы обзваниваете риэлторов и договариваетесь о просмотрах. Еще в процессе телефонного разговора нужно выяснить максимальное количество информации о квартире, чтобы не ездить на просмотры зря. Что, прежде всего, нужно узнавать? Первое, свободная квартира или альтернативная. Термин «юридически свободная» квартира означает, что в квартире нет зарегистрированных людей, термин «физически свободная» означает, что в квартире нет вещей и мебели. Если в объявлении написано «альтернатива» - значит, люди продают квартиру с условием покупки другой площади. Преимущество свободной квартиры в том, что срок выхода на сделку при покупке свободной площади меньше, и практически нет риска, что сделка сорвется. В альтернативных сделках обычно строится цепочка из нескольких квартир, и чем больше людей участвует в сделке, тем больше вероятность того, что что-то может не сложиться. Свободных квартир на рынке недвижимости намного меньше, чем альтернативных, и цены на них выше. Если квартира альтернативная, нужно выяснить всё о той недвижимости, которую планируют приобрести взамен. Возможно, что у Ваших потенциальных продавцов нездоровые аппетиты, и полностью отсутствует чувство реальности, а значит, реализовать их пожелания будет невозможно, и сделка не состоится, а Вы потеряете драгоценное время, и в итоге вынуждены будете начинать поиск квартиры по-новой. Забегая вперед, можем сказать, что обычно риэлторы проверяют юридическую чистоту не только той квартиры, которую выбрал их клиент, но и ту квартиру, которую выбрал в качестве альтернативы для себя продавец понравившейся нашему клиенту квартиры.

2. Внесение аванса (задатка).

Внесение предоплаты – это некая бронь. Вы вносите деньги и берете тайм-аут на проверку юридической чистоты квартиры. Договор аванса должен быть составлен правильно и учитывать множество моментов, таких как сроки, возможность возврата предоплаты в определенных случаях (например, в случае обнаружения прав третьих лиц на квартиру или каких-либо несоответствий с законом в истории квартиры, которые могут привести к оспариванию сделки или ущемлению Вашего права собственности). Грамотно составленный договор аванса, учитывающий интересы обеих сторон – это результат долгих переговоров, в котором сторонам приходится искать компромисс.

3. Поиск информации о выбранной квартире.

Это самый главный этап, а именно: проверка юридической чистоты выбранной квартиры.
Главный риск покупателя – возможное оспаривание прав на купленную квартиру. Как правило, это случается при:
- возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
- признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;
- появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
- наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.
Проверка квартиры как раз и позволяет выявить все эти риски. В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Нужно проверить, как часто квартиру продавали, и, если часто, попытаться выяснить причину. Очень важен момент проверки дееспособности собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена.

4. Сделка.

Проверка квартиры показала, что её можно покупать. Осталось собрать необходимые документы и готовиться к сделке.

Сделка происходит в 4 этапа.

ЭТАП 1.
Передача денег продавцу. Так как государственная регистрация собственности занимает 2 недели, продавец не может получить сразу доступ к деньгам. Поэтому чаще всего деньги закладываются в депозитарную ячейку. При внесении денег в банковскую ячейку, подписывается соглашение о доступе к ячейке. Это очень важный документ, так как любая ошибка, сделанная в нем может привести к тому, что Вы останетесь без денег и без квартиры.

ЭТАП 2.
Подписание договора купли-продажи. Нужно внимательно вчитываться в каждый пункт договора. Если в квартире есть телефон, Ваш продавец должен написать заявление о том, что он не против перевода телефонного номера на Ваше имя.

ЭТАП 3.
Государственная регистрация договора купли-продажи.

ЭТАП 4.
Самое последнее - это подписание акта приема-передачи квартиры.Данный документ подписывается сторонами сделки и может составляться в простой письменной форме. В нем нужно указать: ФИО, паспортные данные сторон, и написать, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, проданную продавцом на основании договора. Что финансовых и иных претензий стороны к друг другу не имеют. Акт приема-передачи является подтверждением выполнения сторонами условий договора, и понадобится Вам, если Вы захотите продать квартиру.

Надеемся, что приведенная выше информация позволит Вам по-новому взглянуть на труд риэлторов и понять, какую кропотливую и сложную работу им приходится делать. Недвижимость во все времена была одним из самых важных моментов в жизни человека, и операции с ней не допускают дилетантства.


Наверх



Главная | Купить квартиру в Москве | Продать квартиру в Москве | Оценка квартиры в Москве | Обмен квартир в Москве | Срочный выкуп квартир | Контакты