Уменьшит ли новый налог на недвижимость стоимость квартир в Москве?

Уменьшит ли новый налог на недвижимость стоимость квартир в Москве? До кризиса 2008-2009 года рынок недвижимости был преимущественно инвестиционным, т.е. многие квартиры приобретались со спекулятивной целью. Естественно, что большая часть из скупленных инвесторами квартир осталась нераспроданной. Этим объясняется то, что множество квартир в новостройках пустует: вкладывать средства в отделку собственники не хотят, а выгодно продать не всегда возможно. В связи с этим последние годы активно ведутся разговоры о необходимости введения налога на недвижимость, который будет рассчитываться, исходя из рыночной стоимости недвижимости, а не той, что указана в справке БТИ.

Уже не один год введение этого налога откладывается, а отношение людей к нему однозначно негативное, ведь необеспеченным слоям населения налог окажется не под силу. Однако мало кто задумывается, что именно реальный налог на недвижимость может сделать жилье доступным для людей и позволить активной части населения улучшить жилищные условия.

Сколько в Москве инвестиционных квартир? По оценкам www.irn.ru,
в 2004 году их было примерно 30%
. В предкризисные годы звучали более кардинальные оценки — до 60–70% всех квартир. Но даже если остановиться на сдержанной оценке в 30%, то получается, что за 7 лет процветания и постоянного роста цен на недвижимость с 2001 по 2008 годы должен был накопиться огромный объем. И если бы все инвестиционные квартиры сейчас выплеснулись на рынок, новые стройки можно было бы с чистой душой отложить на 2 года.

По оценкам экспертов, только квартир в новостройках, которые инвесторы купили и не используют, сейчас в Москве – 10-15%. Инвестиционные квартиры во вторичке, скорее всего, сдаются в аренду, принося некий доход их хозяевам. Опять же, по данным специалистов, 70–80% жилья, приобретенного в инвестиционных целях, сдается в аренду.

Больше всего инвестиционных квартир (в пересчете на кв. м) находится в районах комплексной застройки территории и в жилых комплексах с большим объемом жилого фонда «Головино», «Мичурино», «Юрлово», «Загорье», «Скай Форт», «Дом на Беговой» и т.д.

Получается, что
инвесторы не торопятся выставлять приобретенную недвижимость на продажу
, а сдают квартиры в аренду и ждут, когда наступят более благоприятные времена. Позиция собственников очевидна: продавать дешевле — не только упустить прибыль, на которую был расчет, но и зачастую уйти в минус. Выставлять квартиру выше рыночной цены — значит продавать бесконечно. Поэтому продают только те инвесторы, кого вынуждают обстоятельства.
Риэлторы говорят, что на рынке практически нет инвестиционных квартир, купленных в 2007–2008 годах, поскольку цены сейчас намного ниже, чем тогда, когда они приобретались.

Что может заставить инвесторов расстаться с лишней недвижимостью? Новый налог. Нам предстоит выбор: либо купить квартиру за две цены, но потом платить за нее копеечный налог. Либо купить квартиру по справедливой цене, но потом платить каждый год реальный налог. Так, при снижении цен на жилье к среднему уровню цен в $2 тыс. за метр, который для Москвы можно рассматривать как справедливый, наша среднестатистическая двухкомнатная квартира в 60 кв. м. стоила бы уже не 7,2 млн. рублей ($240 тыс.), а 3,6 млн. рублей ($120 тыс.) Очевидно, что для любого покупателя выгоднее сэкономить $120 тыс. при покупке и потом платить по $200 в месяц, или $2400 в год, в виде налога, нежели сразу купить квартиру по двойной цене.

Проблема в том, что в Москве очень разнится уровень доходов населения. Размер единого налога на недвижимость только незначительное время будет находиться в установленном диапазоне — 0,01%, в дальнейшем его рост будет неизбежен и достигнет 1% от рыночной стоимости квартиры. И главный вопрос — оценка стоимости недвижимости.

Сейчас рыночная стоимость и государственная оценка различаются в разы. Налог должен быть прогрессивным. До определенной стоимости — одна процентная ставка, до следующего порога — другая. Общая тенденция: чем выше стоимость жилья, тем выше ставка (налог на роскошь, о котором говорили перед выборами).

Некоторые специалисты в качестве альтернативы предлагают западный вариант - возвращение к обязательному нотариальному удостоверению договоров (1–1,5% от стоимости).
Если же всё-таки будет принято решение о переходе на новый налог, нужно продумать, как сделать так, чтобы не было желающих от него уклониться за счет тех, кто будет честно платить.

Наверх



Главная | Купить квартиру в Москве | Продать квартиру в Москве | Оценка квартиры в Москве | Обмен квартир в Москве | Срочный выкуп квартир | Контакты