Безналичный расчет.

Безналичный расчет. Минфин РФ выступил с инициативой запретить наличный расчет, если сумма сделки превышает 600 тысяч рублей. Как скажется эта инициатива на рынке вторичной недвижимости, где 95% всех сделок совершается за наличные средства?
Инициатива государство понятна: оно пытается повысить прозрачность сделок, а значит увеличить собираемости налогов.

Участники рынка не в восторге от грядущего новшества. Дело в том, что сейчас абсолютное большинство взаиморасчетов при сделках с недвижимостью происходит через банковскую ячейку. Эта схема отработана годами, удобна, безопасна и всех устраивает. Выглядит схема так: покупатель недвижимости в присутствии продавца вносит деньги в заранее арендованную банковскую ячейку, а продавец получает деньги после того, как представит в банк документы, которые подтверждают факт государственной регистрации договора купли-продажи (дарения и т.п.) и перехода права собственности к покупателю. Эта схема позволяет избежать элементов мошенничества , ведь на время регистрации договора квартира становится спорной «ничейной» территорией. Использование ячейки позволяет максимально снизить риски при взаиморасчетах.

Другой момент, по которому повсеместно принято использование ячеек – альтернативные сделки. В случае одновременной покупки альтернативного жилья продавцом квартиры (а на вторичном рынке 80% сделок – альтернативные), деньги, полученные продавцом квартиры, тут же направляются на приобретение другой недвижимости. У другой недвижимости также есть свой продавец, который, возможно, тоже, является, не последним звеном в цепочке. Распределение денег по разным ячейкам удобно и является подстраховкой для всех участников сделки, ведь взаиморасчеты через ячейку гарантируют сохранность средств и безопасность сделки. Риэлторам важно грамотно прописать условия доступа к ячейке и тем самым обеспечить безопасность денег их клиента.

Специалисты рынка недвижимости скептически относятся к планам Минфина перевести сегмент вторичного жилья на безналичный расчет. Те 5 % покупателей, которые приобретают недвижимость на вторичном рынке по безналу, используют следующую схему. Применяется так называемый безотзывный аккредитив (специальный счет в банке, куда покупатель зачисляет деньги и не может их получить обратно в течение оговоренного периода, а продавец в течение этого же периода может получить их на свой счет при предъявлении соответствующих документов). Несомненно, внешне эта схема очень похожа на ту, которая используется при бронировании банковской ячейки, но проблема заключается в том, что операция эта гораздо дороже и заставляет покупателей показать имеющиеся у него в наличии денежные средства, а значит, возможно, придется объяснять их происхождение

Сначала скажем о дороговизне. Если аренда ячейки на месяц обойдется в 3-5 тысяч рублей, то аккредитив на такую сумму будет стоить около 0,1% от суммы сделки. Зачастую банки устанавливают минимальную стоимость такой операции в размере 40-60 тыс. руб. вне зависимости от суммы сделки. Сразу оговоримся, что банки готовы пересмотреть расценки на аккредитивы, но только когда эта схема будет использоваться массово.

Использование аккредитивов неудобно еще по одной причине. Российский рынок недвижимости в значительной степени привязан к иностранной валюте. Так сложилось еще 20 лет назад, когда рынок только зарождался. И сейчас многие продавцы хотят получить за свою недвижимость деньги в валюте (чтобы не потерять в деньгах на колебании курса за то время (2 недели), когда происходит государственная регистрация договора купли-продажи). Как известно, банковские валютные операции между физическими лицами запрещены, а значит, в аккредитив покупатель будет вынужден положить деньги с запасом на рост курса валют.

И напоследок, о некоторых уже внесенных изменениях в Законодательство. С 1 марта вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым договор купли-продажи квартиры считается заключенным не с момента его регистрации, а с момента подписания и оплаты сделки. В этом случае обязательства у сторон возникают в момент подписания договора, а не после его государственной регистрации, как это было ранее, а это существенно снижает риски сторон при организации расчетов за недвижимость.

Сейчас, когда планируется ввести безналичный расчет при сделках с недвижимостью, существует реальный риск того, что рынок недвижимости вместо того, чтобы выйти на свет, окончательно уйдет в тень. Как говорят риэлторы, ничего не изменится, просто новые "серые" схемы, которые лишь увеличат риски участников сделок и увеличат затраты на сделку её участников. Кроме того, под угрозой окажутся альтернативные сделки, т.к. при увеличивающейся сложности взаиморасчетов строить цепочку и соблюдать соблюдение всеми сторонами условий станет совсем непросто. Поэтому, возможно, инициатива Минфина пока преждевременна.

Наверх



Главная | Купить квартиру в Москве | Продать квартиру в Москве | Оценка квартиры в Москве | Обмен квартир в Москве | Срочный выкуп квартир | Контакты