Можно ли покупать землю или дом, не оформленные в собственность?

Можно ли покупать землю или дом, не оформленные в собственность? Не для кого не секрет, что с дачными участками у нас бардак. Многие граждане до сих пор не оформили землю в собственность. Согласно Гражданскому кодексу, собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть, скажем, если земля принадлежит гражданину не на правах собственности, а на ином вещном праве, например, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, то, по сути, такой гражданин не вправе продавать землю, до тех пор, пока не оформит участок в собственность.
Процесс оформления земли в собственность небыстрый, даже несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил процедуру. До сих пор в неоформленном состоянии находятся огромное количество земельных участков. Именно поэтому законодатели продлили срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года, хотя первоначально предельной была дата 1 января 2010 года. Несмотря на необходимость оформления необходимых документов на землю и дом, не все спешат это сделать. Причина: недостаток времени и денег.

Многие наши сограждане нашли выход в продаже неоформленных участков и строений. Как же продают неоформленную недвижимость? Строго говоря, продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя. Но продавцы нашли способ: они получают деньги за свое имущество, а оформлением занимается уже сам покупатель. Провести сделку можно разными путями. Во-первых, можно сделать это по доверенности. В этом случае оформлением земли будет заниматься не сам владелец земли, а покупатель. Хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, по которой доверенное лицо занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности. В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности. Сразу же в доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Либо это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать или дарить имущество.
Есть еще один способ продажи неоформленного загородного участка или дома. Это вариант оформления через доверенность плюс к этому предварительный договор. Сначала заключается предварительный договор, по которому продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. Затем владелец земли выдает доверенность на переоформление участка. По этому документу доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю. После того, как все будет оформлено, стороны сделки заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.

Как правило, в таких сделках продавцу хотелось бы получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора. Правда, и цена за имущество в таких случаях может быть несколько ниже, чем на то, что уже оформлено по всем правилам закона.

Формально оба этих варианта не нарушают закон, позволяющий, в принципе, выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Заключение предварительного договора также не запрещено Гражданским кодексом. Как предусмотрено ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Однако проблемы у покупателей неоформленного в законном порядке имущества всё-таки могут возникнуть. Рассмотрим возможные варианты.
Допустим, Вы продаете или покупаете имущество посредством оформления доверенности на оформление документов на имущество и дальнейшую продажу. В данной ситуации человек, действующий по доверенности, не сможет продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Получается, что покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю – в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя. В этой ситуации существуют два выхода. Первый: продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать именно продавец, лично. Второй выход: лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель, продает недвижимость своему знакомому либо родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. Этот вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того, он занимает больше времени. К тому же, существует риск, что знакомые просто не захотят потом расставаться с недвижимостью, доставшейся им так удачно.

Как предусмотреть все моменты и ничего не упустить? Как не совершить ошибок при совершении операций с недвижимостью или землёй? Нужно просто помнить, что такие вещи не терпят дилетантства и обращаться за помощью к профессионалам.

Наверх



Главная | Купить квартиру в Москве | Продать квартиру в Москве | Оценка квартиры в Москве | Обмен квартир в Москве | Срочный выкуп квартир | Контакты