Возвращение ипотеки

» Новость от 14 Октября 2009

ВОЗРОЖДЕНИЕ ИПОТЕКИ.

Еще не так давно банки сворачивали ипотечные программы, ужесточали требования к потенциальным заемщикам,предлагали дикие процентные ставки. В последние месяцы ситуация стала меняться. В сентябре еще несколько банков возобновили свои ипотечные программы (в том числе и на покупку квартир в новостройках), и — главное — начали снижаться процентные ставки по кредитам. Действительно ли ипотека становится доступной?

Если оценивать ипотеку с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса не была доступна абсолютно всем. В Европе процент по кредиту составлял от 3 до 5 %, и то люди не особо торопились купить квартиру. В Америке же ставки были еще меньше, что и привело к знаменитому мыльному пузырю. И все же до сентября прошлого года российский ипотечный рынок находился на подъеме — массовым продуктом ипотека к тому времени все-таки еще не стала, но развивалась очень активно. Редкий банк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляли 12-15 процентов в рублях и 10-11,5 в валюте. И требования к заёмщикам были не очень строгими. Работающие граждане могли получить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можно было купить и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, и загородный дом. Первоначальный взнос составлял от 30 до 10 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался. Конечно, не следует забывать, что многие банки комплектовали ипотечные портфели с целью дальнейшей перепродажи.

Но с началом кризиса ситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернули ипотечные программы (в первую очередь это коснулось приобретаемых квартир в новостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20 процентов и ужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставки сильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков у банков изменились. Банки не хотели и не могли больше рисковать.
В итоге, к декабрю 2008 года количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось вдвое, а за период с января по сентябрь 2009 года — еще в пять с половиной раз. Взять ипотечный кредит могли себе позволить в основном люди, располагающие крупной суммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход. Для большинства же ипотека стала недоступна совсем. При этом жилье как раз становилось все более доступным, ведь цены стали снижаться.
До конца весны никаких положительных изменений в ипотечном секторе не наблюдалось: банки считали просрочки и разбирались с должниками, а государство разрабатывало программы помощи заемщикам, оказавшимся не в состоянии выплачивать кредиты. Весной некоторые банки начали постепенно снижать процентные ставки, но снижение среднерыночных показателей стало заметно только летом.
И все же ставки еще достаточно высоки. Так, в сентябре рублевые ставки составили 18,53 — 20,72 в рублях и 13,54 — 15,94 процента в валюте. Один из самых недорогих кредитов предлагает Сбербанк — от 13,5 процентов годовых в валюте.

Что касается требований к заемщикам, то получить ипотечный кредит пока еще могут не все желающие. Во-первых, ставки все-таки еще не вернулись хотя бы на докризисный уровень. Во-вторых, отбор заемщиков в банках по-прежнему остается достаточно жестким. Особое значение имеет кредитная история заемщиков — она должна быть идеальной. С большей вероятностью кредит на покупку недвижимости могут дать заемщикам с продолжительным стажем работы без длительных перерывов. Идеальным заемщиком является наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года и более, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Банки преимущественно рассматривают заемщиков с "белым" доходом и в обязательном порядке требуют справку по форме 2-НДФЛ. Возраст, конечно, тоже имеет значение. Банки предпочитают заемщиков в возрасте от 27 до 40 лет. Минимальный уровень доходов за вычетом налогов и прочих обязательств — 1500 долларов для Москвы и Московской области. Изменился и типичный портрет заемщика. Если ранее банки отдавали предпочтение "белым воротничкам" и владельцам бизнеса, то теперь предпочтение отдается работникам бюджетной сферы, особенно сотрудникам медицинских и учебных учреждений. Впрочем, ряд банков все-таки готов рассматривать заемщиков с "серым" доходом и заемщиков, владеющих собственным бизнесом — в том случае, если они предоставляют полную бухгалтерскую и управленческую отчетность.

Что касается первоначального взноса, то сейчас он не меньше, чем 30 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Банки отказались от кредитов без первоначального взноса, так как это один из факторов риска. Если клиент не вносит собственных денег за квартиру (как показывает западная, а теперь уже и наша практика), он относится к данной квартире как к съемному жилью. К выбранному заёмщиком для приобретения жилью банк отнесется также очень придирчиво (в первую очередь это касается новостроек) и одобрит далеко не каждый предложенный вариант.
Скорого снижения процентных ставок эксперты рынка пока не прогнозируют, так как ставки напрямую зависят от стоимости денежных средств для самих банков. Вот когда ситуация в экономике стабилизируется, рассуждают эксперты, когда финансовый сектор придет в норму и деньги станут дешевле — подешевеют и кредиты.

Вернуться в Архив новостей