Методы оценки квартиры и когда нужны услуги оценщика.

Методы оценки квартиры и когда нужны услуги оценщика. СКОЛЬКО СТОИТ МОЯ КВАРТИРА?
Желающих оценить стоимость своей квартиры хоть отбавляй. А сколько любопытствующих звонят в агентства недвижимости: зачастую они не собираются продавать свою квартиру, но очень хотят узнать её стоимость. Попытаемся разобраться, из чего складывается объективная цена вашей недвижимости.

Существует три метода оценки квартиры: сравнительный, затратный и доходный.


1. Сравнительный метод (его чаще всего применяют риэлторы в агентствах недвижимости) состоит в сравнении данного объекта с аналогами. Т.е. берут похожие квартиры, смотрят, за сколько они продаются, – и получают цену нашего объекта. Технология хорошо применима, когда на рынке в большом количестве присутствуют объекты-аналоги. Тогда есть возможность выявлять средние тенденции. Этот подход – один из самых распространенных для оценки городских квартир эконом и бизнес-класса. Этот метод не работает, если аналогов вашему объекту на рынке нет и сравнивать его не с чем.

2. Затратный метод основан на том, что мы как бы прикидываем, во сколько бы нам обошлось возведение аналогичного объекта. Учитывается стоимость стройматериалов, зарплата строителей, расходы на транспорт, налоги и т.д. Способ достаточно удобен при оценке отдельно стоящих домов, причем относительно новых, для оценки загородной недвижимости, опять же недавно построенной. Для квартир – вряд ли. Дело в том, что, к примеру, панельные хрущевки сегодня не строятся (и вряд ли будут строиться еще когда-нибудь).
3. Доходный метод. Он очень похож на сравнительный, только сопоставляются здесь не цены продажи, а те доходы, которые данные объекты смогут приносить. Для коммерческой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду, это просто и логично. Ведь собственнику, откровенно говоря, не так важно, сколько его объект стоит, – гораздо важнее, какой доход он способен сгенерировать.

Есть еще оценка «по БТИ». Цифры, приведенные в документах БТИ, очень далеки от рыночной стоимости объекта. Дело в том, что БТИ в своей работе использует как раз затратный метод: за основу берется себестоимость на момент строительства. Потом эти цифры корректируются особыми коэффициентами – повышающими (инфляция) и понижающими (естественный износ здания). Оценка БТИ является, мягко говоря, заниженной. Зачем тогда нужна такая оценка? Ответ: БТИ – государственное учреждение, и полученные от него цифры используются государством для собственных нужд. Прежде всего, для определения налогооблагаемой базы при исчислении налога на имущество. Также до начала 2006 года, когда был отменен налог на наследование, цифры БТИ использовались для определения стоимости наследуемого имущества. В тех случаях, когда государство изымает у владельцев их собственность для каких-то своих нужд, компенсация им выплачивается опять-таки на основе оценки БТИ. Напомним, что в перспективе предстоит реформа системы налогообложения собственности. Налоги возрастут, их размер будет рассчитываться от рыночной стоимости объекта.

На рынке недвижимости квартиры оцениваются по рыночной стоимости. И на рынке вопрос стоимости является основным. В каких случаях приходится обращаться к профессиональным оценщикам квартиры?

Многие приобретают сейчас жилье с помощью ипотечного кредита. Принимая в залог имущество, банку необходимо знать, сколько это имущество стоит. Документ об оценке является при ипотеке обязательным – соответствующее требование содержится в законе. Банки и требуют такой отчет. Кроме того, банки, как правило, склонны занижать стоимость залогового имущества. Обычно применяются коэффициенты 0,7 - 0,8 к рыночной стоимости. Банки делают это для того, чтобы компенсировать свои затраты на возможную реализацию имущества в случае невыплаты по кредиту.
Другая достаточно частая ситуация, когда обращение к оценщикам необходимо – всевозможные дележи имущества, случающиеся при наследовании, бракоразводных процессах и прочих подобных обстоятельствах. Суды вообще доверяют только документам и надлежащим образом оформленный отчет об оценке как раз является таковым. Важный момент, что оценщики могут определить цену недвижимости не только «на сегодня», но и на любой момент в прошлом – это бывает нужным, когда стороны пытаются выяснить в суде, кто сколько заплатил за квартиру, купленную давно.
Оценщиков довольно много. В России насчитывается около 17 тысяч таких специалистов – физических лиц. К примеру, столько же их и в Германии. По экспертным оценкам, в Москве действует около 100 оценочных компаний. Фирма, занимающаяся оценкой, должна иметь в штате на постоянной основе не менее двух квалифицированных оценщиков. У оценочных компаний сегодня лицензий нет – лицензирование отменено с 1 июля 2006 года. Однако обязательные «атрибуты» профессиональной компании – это членство в саморегулируемой организации (СРО) и наличие страхового полиса страхования гражданской ответственности оценщика. Есть у оценщиков и свой закон - «Об оценочной деятельности в РФ» (ФЗ №135 от 29 июля 1998 года).
Что касается цен за услугу, то это примерно 3-7 тыс. руб. за оценку типовых городских квартир. Если объект более масштабный (большая элитная квартира) или расположен за городом (это подразумевает, что даже добраться до него сложнее), то цена может возрасти до 10-15 тыс. руб. В зависимости от авторитета, известности, статуса компании, которая поводит оценку, цена за услуги может варьироваться. Практически все компании предлагают возможность сделать оценку в течение суток, т.е. срочно. Наценка в этом случае составит 50-100%.
Поскольку в подавляющем большинстве случаев отчет об оценке – это обязаловка, навязываемая при получении ипотечного кредита, вряд ли имеет смысл особенно тщательно выбирать специалистов. Перечень компаний, которые могут провести оценку, вам вручит банк – так что единственное, что имеет смысл тут сделать, это обзвонить и уточнить, где подешевле.
Если же оценка нужна именно вам, то приемы проверки стандартны: смотрим, сколько времени компания работает на рынке, не было ли с ней каких-то скандалов, изучаем отклики в Интернете.
В обычной практике представители рынка недвижимости заключения профессиональных оценщиков используют редко, ведь цена на рынке – предмет соглашения сторон.

Наверх



Главная | Купить квартиру в Москве | Продать квартиру в Москве | Оценка квартиры в Москве | Обмен квартир в Москве | Срочный выкуп квартир | Контакты