28 Ноября 2016
И по сей день, многие собственники до сих пор уверены, что у квартиры есть лишь одна стоимость - рыночная. Но кроме неё существует еще и кадастровая.
Кадастровая стоимость — установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
С каждым годом игнорировать ее становится всё сложней. Сейчас при несогласии с кадастровой стоимостью на неё еще можно повлиять, но уже в 2020 истечет срок исполнения Кадастровой палатой обязанностей по расчету кадастровой стоимости всех объектов, и повлиять на этот показатель станет значительно сложнее.
Сегодня кадастровая оценка жилья – это заочная процедура оценки на основе формальной информации. И налоги в большинстве случаев платятся именно с кадастровой стоимости жилья.
Формирование кадастровой оценки включает в себя, такие позиции, как:
До 2013 года оценкой кадастровой стоимости занимался Росреестр, а позже эта обязанность перешла под контроль областных органов власти. Теперь регионы заключают контракты со специализированными оценочными организациями, которые определяют стоимость недвижимости.
Стоить заметить, что критерия качества оценки не прописаны на законодательном уровне. Так что кадастровая оценка часто может быть ошибочной и ее можно пересмотреть.
Раньше очень часто в вместо реальной стоимости в договоре указывалась сумма до 1 млн. рублей, так как эта сумма за проданную недвижимость не облагалась налогом.
С начала 2016 года налоговая служба будет сверять сумму продажи квартиры с её кадастровой стоимостью. И если цена продажи окажется меньше кадастровой стоимости, то сумма налога будет рассчитываться от 70% кадастровой стоимости.
Но налог все равно придется платить. В среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%, но не во всей недвижимости этот показатель равномерный. Например, недорогие квартиры эконом-класса, как в старых панельных домах, так и новостройках, по кадастровой стоимости оцениваются максимально объективно. А вот элитное жилье в престижных районах на бумаге стоит дешевле, чем в реальности.
Однако, сэкономить так долго не получится - кадастровая стоимость стремительно приближается к рыночной. В ближайшие 5 лет она может быть скорректирована в сторону повышения и к этому надо быть готовым.
При оценке часто совершаются ошибки и зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза. В первую, очередь озаботиться переоценкой нужно собственникам элитного жилья, коммерческой недвижимости, которая записана на физическое лицо и владельцам земляных участков – тут ошибки в оценке кадастровой стоимости встречаются намного чаще.
Есть два способа добиться снижения кадастровой стоимости недвижимости:
Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и другие документы.
Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.
Какой способ выбрать, тут мнения расходятся: по закону, Росреестр должен рассмотреть заявление в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. Но практикующие юристы чаще склоняются к тому, что суд занимает куда меньше времени, и не столь сильно придирается к бюрократическим мелочам, по типу оформления документов по правилам, вплоть до запятой.
В ближайшее время многие захотят снизить кадастровую стоимость, но не для всех это оптимальный вариант. Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика. А вот в ситуации, когда причина переоценки заключается не в ошибочных данных о метраже квартиры, собственнику придется потратить немало сил, времени и денег на обоснование своих претензий к госорганам.
В большинстве случаев для корректировки данных в кадастре понадобится помощь юристов и профессиональных оценщиков, а положительный результат усилий отнюдь не гарантирован. Во-первых, определенных денег будет стоить сама оценка, а во-вторых, при существенном отклонении потребуется ещё и экспертиза саморегулируемой организации, которая также стоит достаточно дорого.
Соответственно, экономическая целесообразность спора о суммах налога в год в 2-10 тысяч рублей отсутствует, заявитель больше потратит на привлечение юристов, оценщиков и проведение экспертизы. Существенную экономию могут получить собственники дорогостоящего жилья, а также те, у кого коммерческая недвижимость записана на физических лиц.
